お金をかける前に確認すべきことがある。

こんにちは、才光不動産です。

「売りに出す前に、少しリフォームしておいたほうがいいですよね？」。媒介契約の話をするとき、売主の方からよくこう聞かれます。気持ちはとてもよくわかります。少しでもよく見せたい、きれいな状態で売りたい、買主に良い印象を持ってもらいたい。その考えは正しい方向を向いています。でも「リフォームすれば売りやすくなる」という思い込みは、場合によっては大きな損失を生みます。

今日はリフォームと売却の関係を、正直に整理します。

リフォームの「費用対効果」という現実

リフォームには費用がかかります。キッチンの交換なら50〜150万円。浴室なら80〜200万円。外壁塗装なら80〜150万円。これらを合計すると、簡単に300〜500万円に達します。問題は、この費用をかけたとして、売却価格がそれ以上に上がるかどうかです。

現実を言えば、ほとんどのケースでリフォーム費用を売却価格に上乗せすることはできません。なぜなら買主は「リフォーム済みだから高くて当然」とは考えず「なぜこんなに高いのか」と感じるからです。中古住宅を買う人の多くは、自分の好みに合わせてリフォームすることを前提にしています。売主が先にリフォームしてしまうと、その費用を買主は評価しにくい。むしろ「自分の好みと違うリフォームがすでにされている物件」として、マイナスに働くこともあります。

では何をすれば効果的か

大規模なリフォームをしなくても、内覧の印象を大きく改善できる方法があります。費用対効果の高い順に整理します。

「現況渡し」という選択肢の価値

不動産の売却には「現況渡し」という方法があります。リフォームや修繕をせず、現在の状態のままで引き渡す方法です。価格にその分を反映させることで、売主は手間とコストを省き、買主は自分の裁量でリフォームできるというメリットがあります。

特にリノベーション需要が高い現在、「現況渡しで安く買って自分好みに仕上げたい」という買主は確実に存在します。この層をターゲットにすれば、リフォームなしでも十分に売却できるケースは多いです。大切なのはリフォームの有無ではなく、その物件がどんな買主に刺さるかを先に考えることです。

業者の「リフォーム推奨」に注意が必要な理由

不動産業者の中には、売却活動を受託した後に「リフォームしてからのほうが売りやすい」と勧めてくるところがあります。その意図がすべて悪質とは言いません。でも業者がリフォーム業者と提携していたり、リフォーム紹介で手数料を得る構造がある場合、売主の利益よりも業者の利益が優先された提案になっているリスクがあります。リフォームを勧められたときは「なぜ必要か」「費用対効果はどのくらいか」を数字で説明してもらうことが重要です。