最初にすべき3つのこと。

こんにちは、才光不動産です。

「そろそろ住み替えを考えようかな」という段階の方に向けて、今日は話します。住み替えは「売る」と「買う」が同時進行する取引です。どちらか一方だけを考えていると、必ずどこかでつまずきます。最初にすべき3つのことを整理しておけば、住み替えの全体像が見えてきます。

住み替えで後悔する方の多くが「売ることと買うことの連動を考えていなかった」という点で共通しています。この記事では、その連動を最初から意識するための準備を話します。

すべき①　今の家の市場価値を正確に把握する

住み替えの計画はすべて「今の家がいくらで売れるか」という数字から始まります。この数字が確定しないうちに次の購入物件を探しても、予算の根拠がありません。

査定を受けることへの心理的ハードルを感じる方がいますが、査定を受けたからといって売る義務は生じません。まず現実の数字を知ることが、住み替え計画の土台です。複数社から査定を取り、その根拠を比較することで、自分の物件の市場価値に対する感覚が養われます。

また査定価格はあくまで「売り出し価格の目安」です。実際の成約価格は査定より5〜10%低くなるケースが多いため、住み替え資金の計算には査定価格の85〜90%を「手取り見込み額」として使うことをお勧めします。

すべき②　資金計画の全体像を数字で作る

住み替えの資金計画は以下の要素を整理することから始まります。

この計算を事前にしておくことで「いくらまでの物件が買えるか」という現実的な予算が確定します。これなしに物件探しを始めると、予算オーバーの物件に目移りして判断が鈍ります。

すべき③　「売り先行」か「買い先行」かを決める

住み替えのタイプは大きく2つです。

売り先行とは、今の家を売ってから次を探す方法です。売却資金が確定してから購入できるため資金計画が明確になります。一方で売れた後に仮住まいが必要になることがあり、賃貸費用と引越しが二度発生するリスクがあります。

買い先行とは、次の家を先に決めてから現在の家を売る方法です。気に入った物件を逃さないメリットがありますが、旧居が売れない間は二重のローン負担が生じます。資金に余裕がある場合に限られます。

どちらを選ぶかは、手元資金の余裕・次の住まいへの急迫度・現在の家の売れやすさで判断します。迷う場合は「売却と購入の同時進行」という方法もあります。売却活動と並行して購入候補を探し、売却の目処が立った段階で購入を決断する。これが最も多く選ばれる現実的な方法です。