売る前に必ず確認すべき理由。

こんにちは、才光不動産です。

不動産の売却準備の話をするとき、多くの方が見落とすのが「境界」の問題です。隣地との境界が確定していない土地を売ろうとすると、取引の直前になって問題が発覚し、売却が遅延したり価格が下がったりするケースがあります。

境界の問題は地味に見えますが、売却の可否に直結する重要事項です。早めに確認しておくことで、売却をスムーズに進められます。

境界が「未確定」とはどういう状態か

土地の境界とは、自分の土地と隣地の境目を示す線です。この境界が、隣地所有者との間で正式に確認・合意されていない状態が「境界未確定」です。

境界が未確定でも日常生活に支障はありません。だから多くの方が「何となくここが境界のはず」という感覚のまま長年暮らしています。問題は売買のときに生じます。買主は「実際にどこまでが自分の土地になるのか」を確定させた上で購入したい。金融機関も担保評価のために確定した境界を求めます。境界が未確定のまま売り出すと、購入希望者が現れても契約に至れないという事態が起きます。

境界を確認する方法

①法務局で公図・地積測量図を確認する　法務局で取得できる公図は土地の概略形状と位置を示す図面です。地積測量図がある場合は、測量済みの境界点が記録されています。ただし古い測量図は精度が低いことがあります。

②現地で境界標を確認する　土地の四隅には境界標（金属プレートやコンクリート杭）が埋設されていることがあります。これが現存していれば、隣地との境界が明示されている状態です。ただし境界標がないからといって境界が確定していないわけではなく、書類上で確定しているケースもあります。

③土地家屋調査士に依頼して確定測量を行う　境界が不明確な場合の最終手段です。土地家屋調査士が隣地所有者・道路管理者と立ち会いの上で境界を確定させ、測量図を作成します。費用は土地の規模や隣地数によりますが、30〜80万円程度が目安です。

隣地との関係が鍵を握る

確定測量の最大のハードルは「隣地所有者の協力が必要」という点です。境界確定は隣地所有者の立ち会いと署名・押印が必要です。隣地所有者が遠方にいる、高齢で判断能力が低下している、あるいは協力を拒否するといった状況では、確定測量が進まなくなります。

隣地との関係が良好なうちに境界確認を行っておくことが、最大の予防策です。売却を考えていなくても、隣地の建替え・相続が起きるタイミングで境界確認をしておくと、将来の売却がスムーズになります。

また「現況有姿渡し」という方法で、境界未確定のまま売却するケースもあります。ただしこの場合は価格への影響（減価）を覚悟する必要があります。買主に対して境界が未確定であることを重要事項として告知する義務があります。

売却前の境界確認チェックリスト