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税金

譲渡所得税vol.3

マイホーム売却で利用できる
5つの税金控除・特例

個人が不動産を売却した場合
以下の要件を満たすマイホーム
(居住用財産)を売却したときに限り
発生する税金に関して特例が
設けられています。

マイホーム(居住用財産)の定義とは
以下のようになります。

現に居住している家屋やその家屋と
共に譲渡する敷地の譲渡の場合

転居してから3年後の12月31日までに
居住していた家屋やその家屋と共に
譲渡するする敷地の譲渡の場合
(この間に貸付や事業用に
供していても適用となる)

災害などにより居住していた家屋が滅失した
時は災害のあった日から3年を経過する日の
属する年の12月31日までにその敷地だけ
譲渡する場合

転居後に家屋を取り壊した場合には
転居してから3年後の12月31日までか
取壊し後1年以内か、いずれか早い日までに
譲渡する場合
(取壊し後にその敷地を貸し付けたり
事業の用に供したりすると適用外となる)

土地やアパート・ワンルームマンション
オフィスビル等の居住用財産以外の不動産は
居住用財産には含まれません。

上記の条件を満たすマイホームを売却した
ときの特例はケース別に
以下の通り分かれます。

譲渡益が出た場合の特例

1.3,000万円の特別控除
2.所有期間10年超の居住用財産を
譲渡した場合の軽減税率の特例

3.特定の居住用財産の買換え特例

譲渡損失が出た場合の特例

4.居住用財産の買換えに係る譲渡損失の
損益通算及び繰越控除の特例

5.居住用財産に係る譲渡損失の
損益通算及び繰越控除の特例

ここからは不動産売却で「譲渡益が出た場合」
「譲渡損失が出た場合」の2つのケース別に
適用できる税金特例について解説します。

不動産売却で譲渡益が出た場合

不動産売却で譲渡益が出た場合とは
以下のように譲渡所得がプラスになり所
得税等が発生するケースのことを指します。

譲渡益が発生する場合

譲渡所得 =
譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 > ゼロ

譲渡価額: 売却額
取得費: 売却した不動産の購入費用
(建物に関しては減価償却後の価格)
譲渡費用: 仲介手数料等の売却に要した費用

ここからは不動産売却で譲渡益が出た際に
活用できる税金控除などの
特例をご紹介します。

3,000万円の特別控除

3,000万円の特別控除とは譲渡所得を
求めるにあたり居住用財産に限っては
3,000万円を控除できる
特例
です。

3,000万円の特別控除を適用した
場合の譲渡所得とは以下の
ような計算式になります。

譲渡所得 =
譲渡価額-取得費-譲渡費用-3,000万円

 

3,000万円の特別控除を適用した結果
譲渡所得がマイナスになるような場合
譲渡所得はゼロとされます。
つまり、3,000万円の特別控除の
適用により所得税等は
発生しない
ことになります。

この特例は短期譲渡所得であっても
長期譲渡所得であっても適用する
ことができる
点がポイントです。

実際、譲渡所得がプラスであっても
3,000万円の特別控除を適用した時点で
譲渡所得がゼロとなるケースは
かなり多いはずです。
実際に多くの方がこの
特例を活用しています。

ただし、3,000万円の特別控除は
以下の点に注意が必要です。

特定の親族や同族会社への譲渡は適用外となる。

特例の適用も3年に1度しか適用できない

譲渡益が出て条件にも当てはまる
場合は検討をしてみましょう。

国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例

本日は以上です。

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