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税金

譲渡損が出た場合

所得税等の還付

譲渡所得がマイナスの場合そもそも
売却による所得税等は発生しませんが
特例を使うことによって給与所得等の他の
所得で支払っていた所得税等の還付を
受けることができます。

居住用財産の買換えに係る
譲渡損失の損益通算及び
繰越控除の特例

この特例は譲渡した年の1月1日において
所有期間が5年超の居住用財産を譲渡して
譲渡損失が発生した場合
源泉徴収税額が戻ってくる特例です。

譲渡した年に発生した損失を翌年以後
3年間にわたり他の給与所得等と
損益通算」することができます。
損益通算とはプラスの給与所得にマイナスの
譲渡所得を合算し全体の所得を
下げる手続き
のことです。

給与所得から譲渡所得の損失分が
マイナスされることで
全体の所得が下がります。

所得が下がることで給与所得を前提に
天引きされていた所得税が
払い過ぎていることになり
払い過ぎた分を取り戻して
還付を受けることができます。

この特例を受けるためには
まず買い替えを行うことが前提
となっています。

特例の適用を受けるために
譲渡資産および買換え資産は以下の
要件を満たす必要があります

譲渡資産の定義

平成31年12月31日までの間に譲渡される
自己の居住の用に供する家屋または
その敷地で、その譲渡した年の1月1日に
おいて所有期間が5年を超えるもののうち
次の1〜4のいずれかに該当するもの

現に自分が住んでいる住宅

以前に自分が住んでいた住宅で自分が
住まなくなった日から3年後の
12月31日までの間に譲渡されるもの

1や2の住宅及びその敷地

災害によって滅失した1の住宅の敷地で
その住宅が滅失しなかったならば
その年の1月1日における所有期間
が5年を超えている住宅の敷地。
ただし、その災害があった日以後3年を
経過する日の属する年の12月31日
までに譲渡されるものに限る。

買換え資産の定義

平成31年12月31日までの間に譲渡される
自己の居住の用に供する家屋
またはその敷地で、その譲渡した年の
1月1日において所有期間が5年を
超えるもののうち次の1〜4の
いずれかに該当すること

譲渡資産の譲渡した年の前年の1月1日から
翌年12月31日までの間に取得される
自己の居住用に供する家屋またはその敷地

その家屋の居住部分の床面積
が50m2以上であること

③その取得の日から取得した年の
翌年の12月31日までの間に自己の
居住の用に供すること
または供する見込みであること

繰越控除を受けようとする年の
12月31日において買換え資産に係る
住宅借入金等(返済期間10年以上の
ローン契約等によるもの)の
金額を有していること

その他、損益計算できる年は給与や事業所得等の
合計金額が3,000万円以下の年に
限るという要件があります。

繰越控除できる限度額は譲渡損失に該当します。
この特例の繰越控除限度額は以下の式で表されます。

繰越控除限度額の算出方法

繰越控除限度額 =
譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

住宅ローン控除との併用

また本特例は買換えを前提としているため
新たに購入するマイホームで
住宅ローンを利用する方も多いです。

住宅ローンを利用すると住宅ローン控除の
適用を受けることができます。
住宅ローン控除は所得税から
所定の額が控除される制度です。

住宅ローン控除も所得税を節税してくれる
特例ですが「買換えの損益通算及び繰越控除」
特例を適用しても住宅ローン控除を
併用して利用することができます

国税庁「No.1213 住宅を新築又は新築住宅を
取得した場合(住宅借入金等特別控除)

居住用財産に係る譲渡損失の
損益通算及び繰越控除の特例

居住用財産に係る譲渡損失の
損益通算及び繰越控除の特例は
前節で説明した特例とほぼ同じですが
買換えを要件としていない
点が大きく異なります。

この特例も譲渡損失のうち住宅借入金等の
金額からその譲渡資産の譲渡価額を
控除した残額を限度として他の所得と
損益通算及び3年間繰越控除ができます。

この特例を適用するための譲渡資産
の要件としては以下の通りとなります。

譲渡資産の定義

平成31年12月31日までの間に
譲渡される自己の居住の用に
供する家屋またはその敷地でその譲渡した
年の1月1日において所有期間が5年を
超えるもののうち次の1〜6の
いずれかに該当するものであること

①現に自分が住んでいる住宅

②以前に自分が住んでいた住宅で自分が
住まなくなった日から3年後の
12月31日までの間に譲渡されるもの

③1や2の住宅及びその敷地

④災害によって滅失した1の住宅の敷地で
その住宅が滅失しなかったならば
その年の1月1日における所有期間が
5年を超えている住宅の敷地。
ただし、その災害があった日以後3年を
経過する日の属する年の12月31日
までに譲渡されるものに限る。

⑤その個人がその譲渡にかかる契約を
締結した日の前日においてその
譲渡資産に係る一定の
住宅借入金等の金額を有すること

⑥繰越控除する各年分の合計所得金額が
3,000万円以下であることと
譲渡先がその個人の配偶者その他
特別の関係がある者ではないこと

しかし、この特例では繰越控除できる限度額が
買換えの特例の場合と異なります。
繰越控除等限度額は
以下の式で計算される額になります。

繰越控除限度額の算出方法

繰越控除等限度額 =
住宅ローン残高 - 譲渡価額

確定申告は売却した翌年の

3月15日までに行う必要があります。
通常、確定申告は譲渡所得が発生
していなければ行う必要がありませんが
「特例を適用するため」には必須です。

本日は以上です。

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