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家賃を敷金と相殺できない根拠

民法505条

本日は昨日のブログでの

Tips借主に賃料不払い等の債務不履行が
ある時は貸主はいつでも敷金から
相殺することができます。
しかし、借主からの相殺を求める
主張は認められません。

という内容について詳しく解説いたします。

敷金は賃貸借契約において賃借人の
債務を担保するために賃借人が
賃貸人に差し入れる金銭です。

債務がないとき・あるいは敷金から債務を
控除して余りがある場合はその額を返還
しなければなりませんが敷金返還時期は
建物の明渡しのときになります。

Tips(民法第505条)
二人が互いに同種の目的を有する債務を
負担する場合において双方の債務が
弁済期にあるときは各債務者は
その対当額について相殺によってその
債務を免れることができる。
ただし、債務の性質がこれを許さない
ときはこの限りでない。
前項の規定は当事者が反対の意思を表示した
場合には、適用しない。
ただし、その意思表示は善意の第三者に
対抗することができない。

つまり、賃貸人は賃借人から滞納している
家賃に敷金を充てて相殺することを
要求されても応じる必要はありません。
滞納が3ヶ月に及ぶ場合は賃借人に対して
契約の解除と賃貸物件の明渡しを
申し入れる事ができます。

参照判例①

最高裁昭和44年6月12日(要旨)

敷金は特約のないかぎり賃貸借契約が
終了する以前においては延滞賃料に充当
されるものではない。
契約解除の前提として賃借人に対して
する延滞賃料の支払の催促は延滞賃料
から敷金を控除せずに延滞賃料全額に
ついてすることができるものと
いうべきである。 ―(中略)―
賃借人が敷金を差し入れていても賃貸人の
賃借人が延滞賃料支払の催告に応じなかった
ことを理由としてした契約解除の意思表示は
信義則に反するものでもないし、また
権利の濫用にあたるものでもない。

参照判例②

最高裁昭和45年9月18日(要旨)

賃貸借契約において敷金が差し入れられていても
敷金の性質上、特段の事情がないかぎり
賃料延滞の場合賃料延滞を理由として
契約を解除することのできないもので
ないことは明らかである。 ―(中略)―
契約解除が信義則に反し権利濫用と
認めることはできない。

参照判例③

最高裁昭和48年2月2日

 家屋賃貸借における敷金は
賃貸借存続中の賃料債権のみならず
賃貸借終了後家屋明渡義務履行までに
生ずる賃料相当損害金の債権その他
賃貸借契約により賃貸人が貸借人に
対して取得することのあるべき
一切の債権を担保し賃貸借終了後
家屋明渡がなされた時において
それまでに生じた右の一切の被担保債権を
控除しなお残額があることを条件として
その残額につき敷金返還請求権が
発生するものと解すべきである。

本日は以上です。

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