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媒介契約とは?(前編)

媒介契約は3種類

不動産仲介会社と交わす媒介契約には一般媒介契約
専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。

今回はこの3種類のうちの一般媒介契約について
解説いたします。
後編で専任媒介契約と専属専任媒介契約について
解説いたします。

一般媒介契約

お客様が不動産仲介会社に売買の相手を
見つけることを依頼し不動産仲介会社と
締結する契約を「媒介契約」といいます。
お客様が不動産仲介会社を利用する場合
まずは媒介契約を結ぶことになります。

媒介契約を結ぶことによる不動産仲介会社
への手数料は不要です。

不動産仲介会社に支払う手数料は
宅地建物取引業法に定められた「仲介手数料」
のみですがこれは売買契約を成立させた
ことへの成功報酬なので媒介契約に手数料を
払う必要がないのです。

一般媒介契約を結んだ不動産仲介会社は
「指定流通機構」に登録することも出来ますが
それは任意となります。

※指定流通機構(通称レインズ)とは全国の
不動産会社が売りに出されている不動産の
情報を閲覧できるシステムのことです。

不動産情報がレインズに登録されれば売却する
不動産の情報がレインズ上に公開されます。
不動産仲介会社は買主様が希望する条件の物件を
レインズで検索し売主様とマッチングさせます。

レインズには成約価格が集積しているため
中古物件の価格査定の根拠にもなります。
これにより、中古不動産の査定金額の透明性が
高まることにもつながります。

 契約の有効期間

一般媒介契約は法律上で有効期間に制限はないのですが
国土交通省が定めた標準媒介契約約款では
3ヶ月以内となっています。

これはあくまで行政の指導によるもので
法的拘束力はありません。
契約更新については媒介契約書に
再び署名押印するケースもありますが
自動更新の特約がついているケースもあります。
媒介契約は中途解約しても基本的に
違約金は発生しません。

媒介契約を結ばない場合

不動産仲介会社と媒介契約を結ばずに

不動産売買を行う場合、取引先を
自分で見つけなければなりません。

一般媒介契約と専任媒介契約では取引先の
自己発見は可能です。親族や友人
近所の方やマンションの隣室の方などが
相手なら取引もスムーズかもしれません。

しかし、ほとんどの方にとって取引先は
不特定の中から見つけるものです。

取引先の自己発見はかなりハードルが高く
契約書で必要な事項が定められていない
ケースなど問題が発生した際には当事者間で
解決しなければならないケースもあります。

不動産のプロではない方が売買契約を
自分たちで執り行うことはトラブルになりかねず
大きなリスクがあることを知っておきましょう。

メリット

一般媒介契約の特徴は売主様も買主様も
不動産仲介会社にとっても最も
自由度が高いことです。

一般媒介契約では複数の不動産仲介会社に
仲介を依頼し契約を結ぶことができます。
また、取引先を自分で見つけることもできます。

一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」があり
契約締結時に選択します。
これは媒介契約を結んでいる不動産仲介会社を
明らかにするかしないかの違いですが
一般に競合相手の存在が示される「明示型」
が推奨されることが多いようです。

購入の仲介を依頼する場合は一般媒介契約を
締結することが多い。

一般媒介契約ではレインズ登録が任意のため
不動産を売却していることを知り合いに
知られたくないという事情を抱えた方には
向いていると言えます。

立地がよく築浅であるなど需要が高い物件なら
複数の不動産仲介会社と契約して販売窓口を増やし
競わせることで高値売却が期待できるかもしれません。

デメリット

複数の不動産仲介会社と契約を結べる
一般媒介契約では不動産仲介会社にとっては
必ずしも自社で成約してもらえるわけでない
ので費用を投下して精力的な営業活動がしに
くい点がデメリットとして挙げられます。

お客様が求めないかぎり報告義務がないので
販売状況が確認しづらいことも
デメリットといえるでしょう。

 

一般媒介が向いている方

ターミナル駅から近いなど好立地にあり築年数が
浅いなど需要が高い物件を売りたい方は
一般媒介契約をおすすめします。

人気物件ならどの媒介契約でも売れやすいのですが
複数の不動産会社を競わせることができるため
好条件での売却が可能になるかもしれません。

また、レインズへの登録義務がないことから
物件を売りに出していることを周りに
知られたくない方にはうってつけといえます。
このほか売却までに時間の余裕があり
信頼できる不動産会社をじっくり見極めたうえで
専任媒介契約や専属専任契約に切り替えて
後悔のない売却活動をしたいという方にも
向いているでしょう。
後編はこちら

本日は以上です。

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