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媒介契約とは?(後編)

レインズ登録

専任媒介契約または専属専任媒介契約を
結んだ
不動産仲介会社はレインズに
に登録する
決まりになっています。

前編でも説明しましたが
指定流通機構(通称レインズ)とは
全国の不動産仲介会社が売りに出されている
不動産の情報を閲覧できるシステムのこと。

不動産情報がレインズに登録されれば売却する
不動産の情報がレインズ上に公開されます。
不動産仲介会社は買主様が希望する条件の物件を
レインズで検索し売主様とマッチングさせます。
この仕組みで、早期売却の可能性が高まります。

レインズには成約価格が集積しているため
中古物件の価格査定の根拠にもなります。
これにより中古不動産の査定金額の透明性が
高まることにもつながります。
業務の報告義務

不動産仲介会社は専任媒介契約と専属専任媒介契約を
結んだ売主様に対し書面やメールなどで不動産の
売却の進捗状況を報告することが宅地建物取引業法
(宅建業法)で定められています。

その頻度は、専任媒介契約が2週間に1回以上
専属専任媒介契約は1週間に1回以上です。

一般媒介契約は法令上の報告義務はないのですが
売主様は任意で報告を求めることができます。

契約の有効期間

専任媒介契約、専属専任媒介契約の有効期間は
宅建業法で3ヶ月以内と定められています。

また、売主様からの申し出があったときだけ
更新が可能で、自動更新はできません。

多くの場合、契約期間満了が近づくと
不動産仲介会社から連絡がきます。
再び媒介契約書に署名押印しなければ
契約は終了となります。

 

専任媒介契約の概要

専任媒介契約では契約先の不動産仲介会社は
1社のみです。一般媒介契約と同様
自分で買主様を探すことは可能です。

不動産仲介会社は契約締結後から7営業日以内に
レインズに登録し依頼主への状況報告は2週間に
1回以上の頻度が義務づけられています。

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約は1社のみとの契約であるため
不動産仲介会社が買主様を見つければ確実に
売買契約を取ることができます。
そのため買主様を積極的に探して
もらえることが期待できます。

売主様にとっても不動産仲介会社との
やり取りも1社のみと複数社に確認を取る
手間が省けます。

2週間に1回以上は書面やメールで報告も
入るため状況が把握しやすくなります。

そのうえ自分で買主様を見つけることもできるため
たまたま物件をほしがっている方に出会った
ケースでも専属専任媒介契約と違って
ルール違反にならない点はメリットかもしれません。

ただ、仮に取引相手を自己発見した場合でも
個人間売買を不動産のプロを関与させずに
行うことはハードルが高いので売買契約などの
手続きは不動産会社に仲介を依頼する
ことをおすすめします。

専任媒介契約のデメリット

依頼先を一本に絞ることになるため
その不動産仲介会社や担当者の営業力や対応内容に
よって販売活動が左右されることになります。
そのため、なかなか売れなかった場合は
その期間分の機会損失を被ることになります。

専属専任媒介契約の概要

専属専任媒介契約は売主様にとっては自由度が低い一方
不動産会社にとっては最も大きな義務を負う契約です。

契約先の不動産仲介会社は専任媒介契約と
同様に1社のみです。

買主様を自分で見つけて直接取引を
することは認められていません。

不動産会社は契約日から5営業日以内にレインズに
物件を登録し週に1回以上販売活動の書面や
メールでの報告義務があります。

メリット

不動産会社にとっては最も大きな義務を負った契約で
あるため不動産会社には全力での売買活動が
期待できます。レインズへの登録猶予期間が最も
短いため不動産市場に情報が公開され
買主様とマッチングされる期間も早めになる
可能性があります。販売報告の頻度も高いため
自分が売却活動にかかる負担は
最も少ないといえるでしょう。

デメリット

依頼先を一本に絞るため不動産仲介会社や担当者の
営業力や対応内容によって販売活動が
左右されがちなのは専任媒介契約と同様です。
自己発見取引もできないので
その影響はより大きくなるかもしれません。

また、個人で買主様を見つけた場合でも
必ず不動産会社を通して売買契約を
結ばなければなりません。

不動産の業務に精通していて個人間売買が
問題なくできるという方にとっては
たまたま買主様を見つけた場合に自分たちで
売買してしまうと専任媒介契約と違って
ルール違反となってしまいます。

専任媒介契約が向いている方

売却はプロに任せて自分の負担は減らしたいという
意向はあるものの自分で買主様を見つける
という余地も残しておきたいという方には
専任媒介契約が向いています。

専属専任媒介契約が向いている方

仕事が忙しくて売却活動に手間をかけられない方や
不動産売却についての知識がまったくないため
プロに完全に任せたいという方は
専属専任媒介契約が最適です。

まとめ

不動産売買にはまず不動産仲介会社との媒介契約を
結ぶことが必要ですがまず3種類の媒介契約そ
れぞれのメリットとデメリットをしっかり
把握しておきましょう。

そのうえで自分が売却しようとしている
物件の立地やスペックをふまえて
どの種類の媒介契約が最適か
検討することが必要です。
土地を売却する時の流れ

本日は以上です。

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