三つの注意点
土地を売却する場合に特に注意しなければなら
ないのが古家付き土地の売却と相続した
土地の売却、それに契約不適合責任の
3点です。以下に説明します。
古家付き土地を売却するとき
木造住宅の場合、法定耐用年数の22年を過ぎると
一般的に建物に値段がつかなくなります。
そのような価値がなくなった古い住宅が
建っている土地を売却するとき古家を解体して更地
として売る方法とそのまま売る方法があります。
更地として売る方法は土地の相場価格で
売却でき買主様がすぐに家を建てられるの
で売却しやすくなるメリットがありますが
古家の解体に費用がかかり売れ残ると固定資産税
都市計画税が高くなるというデメリットがあります。
古家を解体しないで古家付き土地として売る場合は
「解体費用がかからない」
「売却が長引いても固定資産税は住宅用地の
軽減措置特例が適用されて安くできる」
「買主様が住宅ローンを利用できる」
などのメリットがあります。
古家を解体する費用は買主様の負担になるので
「価格が相場よりも低くなりやすい」
「建物が古いと悪印象を与えるので
買い手がつきにくい」
などのデメリットがあります。
このため、それぞれのメリットとデメリットを
よく検討して古家付きで売るか更地で売るかを
判断する必要があります。
相続した土地を売却するとき
不動産を売却できるのは登記簿に所有者として
記載されている人だけなので相続した土地を
売却するためには土地の名義人を変更して
おく必要があります。
相続登記の手続きには戸籍謄本・除籍謄本
住民票・固定資産評価証明書などが必要です。
自分で登記手続きを行うことができますが
手間なので一般的には司法書士に依頼します。
2024年4月1日以降は相続登記が義務化され
相続により不動産取得を知った日から3年以内に
相続登記を行わなければいけなくなります。
契約不適合責任
契約不適合責任とは売買の目的物が種類
品質・数量に関して契約の内容に適合しない
場合の売主様側の責任のことで
買主様を保護する制度です。
かつては「瑕疵担保責任」とされていたもの
ですが2020年4月1日の民法改正によって
契約不適合責任となりました。
※詳細はこちらのブログをご覧ください。
例として土地の売却後に地中に埋設物が
発見されたケースを考えてみましょう。
その埋設物によって目的物の品質・性能を欠く
場合それは契約不適合であると判断されます。
一方で仮に埋設物があっても契約の内容に適合
していれば責任は問われないことになります。
売主様が個人の場合、売買契約書の特約により
契約不適合責任の対象外とすること（免責）や
買主様が不適合を知ってから1年以内に売主様に
通知するという民法の規定の期限を
短縮することができます。
売主様側が説明義務、信義則を遵守した上で
無用なトラブルを防止するために事前に
不動産仲介会社としっかり相談して
契約内容を決めるようにしてください。
本日は以上です。
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