市街化調整区域で建物を建てる
場合の手続き方法と注意点
市街化調整区域にある土地に建物を建てる場合
都市計画法43条の許可を受ける必要があります。
都市計画法43条の許可の基準は自治体によって
異なりますが敷地相互間100mに50戸の建物が
連なっていることや土地の前面にある道路が
市街化区域まで幅4mもしくは6m
続いているか、などが条件です。
手続きの流れ
①自治体への事前相談
②自治体への事前協議
③都市計画法34条に該当する建築物であること
④開発審査
⑤都市計画法43条の許可
⑥建築確認申請
自治体への事前相談は具体的に土地活用の
方法を決めていない時でも相談できるため
まずは自分の土地がどのような方法で
許可を受けられるのか相談に
行ってみるとよいでしょう。
なお、上記手続きにある札幌市の
都市計画法34条の内容は
こちらで確認して下さい。
注意点
基本的に市街化調整区域内では都市計画が
進められておらずインフラ整備が施されていない
場合があるため注意が必要です。
仮にインフラが整備されていない環境下で
建物を建てるとなると自身で電気・ガス・水道等を
整備しなければならず手間も費用も
かかることは留意しておきましょう。
農地を転用する場合は
転用許可が必要
土地活用しようとする土地が農地である場合
建物を建てて土地活用する際には宅地に
転用する必要があります。
市街化区域の場合と市街化調整区域の場合で
手続きは異なります。
市街化区域にある農地は農業委員会に
転用届を出すだけでよい一方
市街化調整区域にある農地の場合は
転用の許可が必要で転用許可申請書を
出さなければなりません。
自分の所有している農地を農地以外に
転用する時には農地法4条の許可が
農地を購入して宅地に転用する場合には
農地法5条の許可が必要です。
農振法により農振地域に指定された農地に
関しては原則として農地転用が認められません。
農地を土地活用する際は、まず、農振地域に
指定されているかどうかをチェックして
農地転用の手続きが市街化区域か市街化調整区域の
どちらであるのかを確認するようにしましょう。
市街化調整区域の土地
でも売却は可能？
原則、建物を建てることができない
市街化調整区域内では土地の売却が
難しいとされています。
土地利用も制限されていることから
金融機関による担保評価も低くローン申請が
却下される可能性もあるため購入者を
見つけることが容易ではありません。
一方で土地利用の制限があることで
土地の価格が安く固定資産税評価額も低くなる
などのメリットがあります。
売却を検討する際は、そういったポイントを
アピールしながら進めていくとよいでしょう。
「地目」を確認
売却を検討している場合は地目を確認
してみましょう。
地目とは宅地・畑・公園・学校など土地の用途に
よる区分のことで登記事項に記されています。
市街化調整区域内の土地を売却する際、地目が
農地である場合は基本的に農地として
売却しなければならないため注意が必要です。
地目が農地の土地を住宅建築のために利用する
ことも不可能ではありませんが上記で説明した
ように転用する旨を申請し
知事の許可を得る必要があります。
まとめ
建物を建てない場合と建物を建てる場合の
前編・後編と3回に分けて市街化調整区域
にある土地の活用法について
お伝えしてきました。
市街化調整区域では原則として建物を
建てることができませんが特別の許可を得て
建物を建てることができる場合もあります。
そのため、建物を建てずに土地活用する方法と
建物を建てて土地活用する方法の両方に
ついて理解しておくことが大切です。
本日は以上です。
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