値下げは「いつ／いくら／どう刻む」が9割

2026.01.12

不動産の現実 Vol.2
— 才光不動産が本音で解説

こんにちは、才光不動産です。
「売れないなら値下げ…」と考えるのは自然ですが実務では
下げる“タイミング”と“刻み方”で結果がまるで変わります。
今回は現場で実際に使っている判断基準を分岐つきで整理します。

※本記事は一般的な考え方をまとめたものです。物件の個別事情（立地・道路付け・駐車・築年数等）で最適解は変わります。

現実①：値下げは“反響データ”で決めます（感覚で下げない）

反響が少ない

閲覧はあるのに問い合わせが少ない場合、
価格 or 情報（写真・説明）の弱さが原因になりやすいです。

内見はあるが決まらない

「現地での減点（暗い・ニオイ・水回り・玄関など）」か
比較負け（競合が強い）が疑われます。

問い合わせは来るが話が進まない

条件（引渡し時期・残置物・修繕履歴の説明など）がネックのことも。
まずは“止まっている理由”の特定が先です。

才光不動産の本音値下げは「最終手段」ではありませんが順番を間違えると損が大きいです。
反響の種類により、打つ手が変わります。

反響が少ない（問い合わせが弱い）
まずは写真・説明を整えたうえで2週間程度で市場の反応を確認します。
それでも動かない場合、価格調整を検討します。
内見はあるが決まらない
玄関・水回り・照明・ニオイ・動線など「現地減点」の改善が先です。
改善しても決まらない場合、3〜4週間で価格か条件の調整を判断します。
指名買いになりにくい物件（癖がある／築古など）
待つほど良くなるとは限りません。
早い段階で「改善＋価格」の同時設計に切り替えた方が総合的な損が小さくなることがあります。

注意点「売り出して1週間で値下げ」は弱く見えることがあります。
逆に「3か月放置」も機会損失です。
反響の種類と期間で淡々と決めるのが現場です。

価格帯の目安	効きやすい調整幅（目安）	現場の見立て
〜1,000万円	30〜50万円単位	買主様の比較がシビアです。小刻み過ぎると動かないことがあります。
1,000〜2,000万円	50〜100万円単位	検索の壁（上限）を跨ぐと反響が変わります。“壁を越える”調整が重要です。
2,000〜3,500万円	100〜150万円（場合により200万円）	競合が強い価格帯。比較で勝てる設計がないと価格だけで削る展開になりがちです。
3,500万円〜	価格調整＋条件設計	価格だけでなく、引渡し・説明・不安払拭など条件設計が効きます。

※上記はあくまで一般論です。物件の強み・弱み、競合状況で「最適な一手」は変わります。

一回で勝負（おすすめになりやすいケース）
・反響が弱い／競合が強い／早期売却を優先したい
・価格調整の“弾”を残しすぎると、様子見されやすい
→ 「効く幅」で一度動かして、反響を作るのが現場です。
段階式（おすすめになりやすいケース）
・内見はある／改善余地がある／買主層が厚い価格帯
・改善（写真・導線）とセットで反響を伸ばせる
→ “改善→反響確認→必要なら調整”で、損を抑えやすいです。
刻みすぎると起きること
何度も細かく下げると、物件が弱く見えたり、買主様が「もう少し待てば下がる」と感じてしまいます。
→ 値下げ履歴は“印象”を作るので、刻み方が重要です。