値下げしないで決める「条件調整」の現場ルール

2026.01.19

不動産の現実 Vol.3
— 才光不動産が本音で解説

こんにちは、才光不動産です。
Vol.2では「値下げの判断基準（いつ／いくら／どう刻む）」を現場目線で整理しました。
そして今回のVol.3は、売主様が一番気になるテーマです。

「できれば値下げせずに決めたい」
この希望は当然ですし実務でも十分に可能です。
ただし、やり方を間違えると“値下げ以上に損をする条件”を出してしまうこともあります。

※本記事は一般論です。物件の個別事情（築年数・道路付け・駐車・近隣・修繕状態等）で最適解は変わります。

現実①：買主様は「価格」より「不安」と「手間」で離脱します

不安があると、比較表に残りません

同じ価格帯で物件が並んだとき、買主様はまず
“面倒が少なそう／安心できそう”な物件から見ます。
不安が残ると、内見すら行かずに候補から外れることがあります。

「条件が曖昧」＝リスクに見えます

引渡し時期、残置物、修繕の履歴、境界、設備の状態…。
ここが曖昧だと、買主様はこう感じます。
「後で揉めそう」。

決断の“最後の一押し”は条件です

価格を下げなくても、条件が整理されているだけで決断が進みます。
逆に条件が重いと、値下げしても決まらないケースがあります。

才光不動産の本音値下げは分かりやすい解決策ですが、“条件の整備”はもっと効く場面があります。
価格を守るために、まず条件で「比較負け」を減らします。

① 引渡しの見通しを「言える形」にする
「引渡しは相談」でも構いませんが、相談の幅が見えないと進みません。
例：最短／標準／最大の目安（○月中旬以降〜等）を出すだけで、買主様は動きやすくなります。
② 残置物の扱いを明文化する
残置物は、買主様にとって「費用」と「手間」が読めない要素です。
「撤去して引渡し」か「現況のまま（要相談）」かを明記し、判断材料を先に渡すと反響が変わります。
③ 設備・劣化・修繕履歴を“隠さず整理”する
ネックを隠すと、内見時に信用を落とします。
逆に整理して提示すると、「この売主は誠実」と評価されることがあります。
④ 境界・測量の考え方を示す
境界が曖昧な土地は、それだけで「怖い」と感じる買主様がいます。
「現況」「確定測量の可否」「引渡しまでにやる／やらない」を整理するだけでも、比較で残りやすくなります。

※順番が大事です。最初から“重い条件”で調整を始めると、買主様の比較表で不利になります。

NG①：いきなり「大幅な負担」を背負う
例：根拠なくリフォーム費用を負担する、過剰な保証を付ける、など。
本来は価格調整で済む内容を、条件で背負うと損が大きくなります。
NG②：「なんでも相談可」にして、実質何も決まっていない
相談は悪くありません。
ただし相談の幅が見えないと、買主様は「結局面倒」と感じます。
“相談の枠”を示すのが現場のコツです。
NG③：条件を出し過ぎて「弱い物件」に見える
条件を並べすぎると、買主様は「何か問題があるのでは」と疑います。
条件は“必要最低限を整える”が基本です。

才光不動産の本音値下げを避けるために、条件で背負いすぎるのが一番危険です。
「価格を守るための条件調整」を徹底します。

状況	条件調整の効果	現場判断
反響はあるが決まらない	高い	不安・手間が原因の可能性。条件整理で決断が進みます。
内見はあるが失注が続く	中〜高	現地減点＋条件整理のセットが有効。改善余地が残っています。
反響が弱い（問い合わせが少ない）	中	条件より先に「見せ方・情報・価格帯の壁」を疑います。
競合が強すぎる価格帯	中	条件調整は効きますが、最終的に価格調整も視野に入ります。