不動産の現実 Vol.1
才光不動産が本音で解説
こんにちは、才光不動産です。
「この家、相場はこのくらいって聞いたのに…なぜ売れないの？」
その疑問、現場ではとても多いです。
今回は“きれいごと抜き”で相場だけでは説明できない現実を整理します。
※本記事は「売主様／買主様どちらにも役立つ」実務目線でまとめています。
現実①：相場は“平均値”。あなたの家の「売れやすさ」は別物です
相場は「統計」
相場は、似た条件の取引を平均化した目安です。
しかし実際は、立地の微差／道路付け／駐車／日当たり／近隣状況などで大きく動きます。
買主様は「比較」で判断
買主様は、同じ価格帯で並ぶ物件を横並びで見ています。
その中で選ばれるには、比較ポイントで負けない工夫が必要です。
売主様は「思い入れ」で上がりやすい
住んできた時間が長いほど価格は上がりやすいです。
ただ市場は感情では動かず買主様が払える／払いたいで決まります。
才光不動産の本音「相場ど真ん中で出したのに反響が少ない」ケースは、
多くの場合“相場の見方”ではなく“見せ方・比較負け”が原因です。
多くの場合“相場の見方”ではなく“見せ方・比較負け”が原因です。
現実②：売れない原因は、たいてい「3つのどれか」です
- 1）価格のズレ
相場は合っていても比較物件より見劣りする要素があると実質的には「割高」に見えます。
“見え方の割高”が一番厄介です。 - 2）情報の不足
写真が少ない／間取りが分かりにくい／周辺環境が伝わらない…など。
買主様は不安を嫌うため情報が薄いと即離脱します。
「不安＝見送り」です。 - 3）内見の“最後の一押し”が足りない
反響はあるのに決まらないときは内見時の印象が原因になりがちです。
玄関・水回り・ニオイ・照明は想像以上に効きます。
現実③：値下げの前に、まず「順番」を間違えないでください
| やること | 狙い | 才光不動産の実務ポイント |
|---|---|---|
| 写真・情報を増やす | 離脱を減らし、比較対象に残る | 「不安材料を先に潰す」のが最優先です。 |
| 内見導線の改善 | 内見時の印象を底上げ | 玄関・水回り・照明・ニオイは、費用対効果が高いです。 |
| 反響データで調整 | 市場の反応に合わせる | 反響が少ない＝価格or情報、内見が弱い＝印象改善、が基本です。 |
| それでもダメなら価格 | 最後の決定打 | 値下げは強い手ですが先に情報と印象を整える方が損が少ないです。 |
才光不動産の本音いきなり値下げすると、「改善できたはずの差」まで価格で埋めることになります。
だからこそ、先に“勝ち筋の順番”を作ります。
だからこそ、先に“勝ち筋の順番”を作ります。
今日からできる：売れやすさを上げるチェック（無料）
- 写真は「明るい時間帯」で撮れていますか？（暗い写真はそれだけで不利です）
- 駐車・道路幅・前面道路の状況が、文章でイメージできますか？
- 玄関・水回り・ニオイ・照明が“初見で減点”にならない状態ですか？
- ネック（古さ・劣化・修繕歴など）は、隠さず説明できていますか？
「うちの場合は、何が原因？」を一緒に整理します
相場だけでは判断できない部分を現場目線で見える化します。
値下げの前に打てる手を整理したい方はお気軽にどうぞ。
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ご相談内容に合わせて、売却・購入・活用の方向性まで整理します。
🌿 才光不動産は毎日更新を続けています
本日は以上です。
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次回（Vol.2）もぜひご覧ください。
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