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宅建士の説明義務

検査済証のない建築物

本日は昨日の検査済証を取得していない
中古建築物を売買する際の北側斜線制限違反
と建ぺい率違反に関する説明義務に
ついて判例を交えて説明いたします。

北側斜線制限違反

平成24年7月26日の東京地裁は
次のように判断しています。

「宅建業者は北側斜線制限違反の有無の判断に
ついて建築士等のような専門能力を備えている
わけではないから一般的に北側斜線制限違反
の有無について調査義務があるわけではない。

しかし、宅建業者としての通常の注意を
持ってすれば北側斜線制限違反があるのでは
ないかと当然に疑問を抱く事実を認識した
場合には調査義務がある。」

としています。

建ぺい率違反

平成25年3月6日の東京地裁は
次のように判断しています。

「建ぺい率違反があると判断するには
土地の測量や建築面積の算定が必要と
なりこれらには費用がかかるところ
仲介業者には費用を負担してまで
調査すべき義務はない。」

としています。

まとめ

上記の判例から判る通り
「重要事項説明書に記載された法令上の制限に
違反する事実があるか否かについて費用を
要する調査を実施する義務はなく違反が
あることを目視により当然に疑問を抱く
事実を認識した場合に、その事実を依頼者に
告知する義務を負うにとどまる。」
ということになります。

検査済証を取得していない建築物を購入する
際は宅建業者が何も言わないからといって
「法令上の制限に違反していない」とは
限りません。

購入した後に制限違反が発覚したからと
いって宅建業者の責任を追求しようとしても
判例を考慮すると宅建業者に
重過失がないと説明義務違反とは認められ
ないので注意が必要です。

本日は以上です。

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