所有期間10年超の
居住用財産を
譲渡した場合
「譲渡所得の減額」ではなく「税率の軽減」
が生じるお得な特例です。
10年を超える期間、保有していた
マイホームを売却した場合
長期譲渡所得の税率よりも
さらに下げることができます。
「3,000万円の特別控除」と併用できるため
まず3,000万円の特別控除によって
譲渡所得を減額し、この特例に
よってさらに税率を
軽減することが可能です。
「所有期間10年超のマイホーム
（居住用財産）を譲渡した場合の
軽減税率の特例」が定める
軽減税率は以下の通りです。
| 譲渡所得金額（※） | 所得税 | 住民税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|
| 6,000万円以下の部分 | 10％ | 4％ | 14％ |
| 6,000万円超の部分 | 15％ | 5％ | 20％ |
※3,000万円の特別控除の適用する
場合は適用後の金額になります。
・上記のほか、復興特別所得税として
所得税の2.1%が徴収されます。
3,000万円の特別控除を適用した
後の譲渡所得は、よほどのことが
ない限り、6,000万円以下に
なるでしょう。そのため
3,000万円の特別控除を適用しても
譲渡所得がプラスの方は所有期間が
10年超であれば税率も下がる
という特例となります。
国税庁「マイホームを売った
ときの軽減税率の特例」
特定の居住用財産
の買換え特例
特定の居住用財産の買換え特例は
買い替えを前提としています。
（税法上、買い替えは「買換え」と
表記しますので、以下より
買換えと記載します）
買換えとは今のマイホームを売却し
新しいマイホームを購入することです。
特定の居住用財産の買換え
特例は極めて単純です。
買換えで今の家を売却した金額
(譲渡価額)よりも新しく購入した家の
方が金額(取得価額)の方が高い場合
課税されないという特例になります。
| 買換え資産の関係 | 課税の有無 |
|---|---|
| 譲渡価額＞取得価額 | 課税される |
| 譲渡価額≦取得価額 | 課税されない |
但し、特例の適用に当たっては
売却する居住用財産と購入する
居住用財産には以下のような
要件が必要となります。
売却する居住用財産の要件
①現に自分が住んでいる住宅で
居住期間が10年以上であるもの
②以前に自分が住んでいた1の住宅で
自分が住まなくなった日から3年後の
12月31日までに譲渡されるもの
③1や2の住宅及びその敷地
④災害によって1の住宅が滅失した
場合において、その住宅を引き続き
所有していたとしたならば、その年の
1月1日におけ所有期間が10年を
超えるその住宅の敷地
⑤譲渡にかかる対価が1億円以下のもの
購入する居住用財産の要件
①譲渡資産を譲渡した年の前年の
1月1日から譲渡した年の12月31日
までの間に居住用の住宅や
その敷地を取得すること
②譲渡資産を譲渡した年の
翌年12月31日までの間に
取得した住宅を居住の用に供すること
または供する見込みであること
③取得する住宅は床面積が
50㎡以上であること
④買換え資産が中古の耐火建築物で
ある場合には、その中古耐火建築物が
新築後25年以内であるか、または
新耐震基準に適合することが
証明されたものであるか
もしくは既存住宅売買瑕疵担保責任保険
に加入していること
⑤取得する敷地は、その面積が
500㎡以下であること
尚、「特定の居住用財産の買換え特例」
を適用するか「3,000万円の特別控除＋
軽減税率の特例」を適用するかは
ケースによって異なるため
実際に計算をしたうえで
有利な方を選択してください。
国税庁「特定のマイホームを
買い換えたときの特例」
本日は以上です。
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