基本的なルール
本日は不動産売却に関連する
税金の基本的なルールについて
解説いたします。
不動産売却時に気になるのは税金です。
不動産は購入した際、保有している期間
売却した際いずれにも税金が
かかる可能性があります。
原則として不動産を売却して利益が
生じると、その分の税金が発生します。
不動産の売却において場合によっては
税金がかからない特例もあります。
それどころか給与所得で支払った税金が
戻ってくるような特例も存在します。
不動産売却で「譲渡所得」を
得た際にかかる税金
個人の方が不動産を売却して「譲渡所得」を
得た場合、以下の3つの税金が発生します。
所得税
住民税
復興特別所得税
譲渡所得とは
個人に関する所得は給与所得・譲渡所得
不動産所得・事業所得・山林所得・退職所得
利子所得・配当所得・一時所得・雑所得の
10種類に分類されます。
サラリーマンが受け取る給与所得が
最も身近な所得でしょう。
個人が不動産を売却したときの所得は
「譲渡所得」になります。
個人が土地やマイホーム・アパート
ワンルームマンション・オフィスビル
空き家等の不動産を売却したときに
発生する所得は全て譲渡所得です。
譲渡所得は単純な不動産の売却額の
ことではありません。
具体的には、以下の計算式で表されます。
譲渡所得 ＝ 譲渡価額 － 取得費 － 譲渡費用
上記のように計算した結果、譲渡所得が
プラスであれば税金
（所得税・住民税・復興特別所得税）が発生します。
譲渡所得がマイナスであれば不動産を
売却しても税金は発生しません。
例えば築20年以上経過しているマイホームなどは
購入当時よりも大きく値段が下がってしまっている
ケースが良くあります。このようなときは
譲渡所得がマイナスとなることが多く
税金はかからないことになります。
不動産の譲渡所得
にかかる税率
譲渡所得がプラスである場合
税金が発生します。
そこで気になるのは税率です。
所得税と住民税は原則として所得が多いほど
税率が上がるという累進課税制度を採用
しています。しかしながら
不動産を売却して多額の譲渡所得が
発生した場合、急にその年だけ税率が
上がってしまうようであれば
不動産は売りにくくなってしまいます。
そのため不動産を売却した場合の譲渡所得に
関しては例外的に給与所得等の他の所得とは
無関係に税率が定められています。
このように他の所得と分離して課税する方式を
分離課税方式と呼んでいます。
不動産の所有期間によって
「税率」は変動する
分離課税方式となっている譲渡所得では
税率は所有期間で決められています。
所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得
所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得
と呼ばれます。
それぞれの税率は以下の通りです。
| 所得の種類 | 所有期間 | 税率 | |
|---|---|---|---|
| 所得税 | 住民税 | ||
| 短期譲渡所 | 5年以下 | 30％ | 9％ |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15％ | 5％ |
※上記のほか復興特別所得税として
所得税の2.1%が徴収されます。
基本的な考え方として所有期間が
短いほど税率を上げ課税負担を重く
しています。その理由はバブル時代に
流行った「土地転がし」のような
投機的取引を防止するためです。
本日は以上です。
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