軽減税率の特例

2023.10.23

所有期間10年超の
居住用財産を
譲渡した場合

「譲渡所得の減額」ではなく「税率の軽減」
が生じるお得な特例です。
10年を超える期間、保有していた
マイホームを売却した場合
長期譲渡所得の税率よりも
さらに下げることができます。

「3,000万円の特別控除」と併用できるため
まず3,000万円の特別控除によって
譲渡所得を減額し、この特例に
よってさらに税率を
軽減することが可能です。

「所有期間10年超のマイホーム
（居住用財産）を譲渡した場合の
軽減税率の特例」が定める
軽減税率は以下の通りです。

所有期間10年超のマイホームを譲渡した場合の軽減税率
譲渡所得金額（※）	所得税	住民税	合計税率
6,000万円以下の部分	10％	4％	14％
6,000万円超の部分	15％	5％	20％

※3,000万円の特別控除の適用する
場合は適用後の金額になります。
・上記のほか、復興特別所得税として
所得税の2.1%が徴収されます。

3,000万円の特別控除を適用した
後の譲渡所得は、よほどのことが
ない限り、6,000万円以下に
なるでしょう。そのため
3,000万円の特別控除を適用しても
譲渡所得がプラスの方は所有期間が
10年超であれば税率も下がる
という特例となります。

特定の居住用財産の買換え特例は
買い替えを前提としています。
（税法上、買い替えは「買換え」と
表記しますので、以下より
買換えと記載します）

買換えとは今のマイホームを売却し
新しいマイホームを購入することです。

特定の居住用財産の買換え
特例は極めて単純です。

買換えで今の家を売却した金額
(譲渡価額)よりも新しく購入した家の
方が金額(取得価額)の方が高い場合
課税されないという特例になります。

買換え資産の関係	課税の有無
譲渡価額＞取得価額	課税される
譲渡価額≦取得価額	課税されない

但し、特例の適用に当たっては
売却する居住用財産と購入する
居住用財産には以下のような
要件が必要となります。

①現に自分が住んでいる住宅で
居住期間が10年以上であるもの

②以前に自分が住んでいた1の住宅で
自分が住まなくなった日から3年後の
12月31日までに譲渡されるもの

③1や2の住宅及びその敷地

④災害によって1の住宅が滅失した
場合において、その住宅を引き続き
所有していたとしたならば、その年の
1月1日におけ所有期間が10年を
超えるその住宅の敷地

⑤譲渡にかかる対価が1億円以下のもの

①譲渡資産を譲渡した年の前年の
1月1日から譲渡した年の12月31日
までの間に居住用の住宅や
その敷地を取得すること

②譲渡資産を譲渡した年の
翌年12月31日までの間に
取得した住宅を居住の用に供すること
または供する見込みであること

③取得する住宅は床面積が
50㎡以上であること

④買換え資産が中古の耐火建築物で
ある場合には、その中古耐火建築物が
新築後25年以内であるか、または
新耐震基準に適合することが
証明されたものであるか
もしくは既存住宅売買瑕疵担保責任保険
に加入していること

⑤取得する敷地は、その面積が
500㎡以下であること

尚、「特定の居住用財産の買換え特例」
を適用するか「3,000万円の特別控除＋
軽減税率の特例」を適用するかは
ケースによって異なるため
実際に計算をしたうえで
有利な方を選択してください。

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