しくみ・条件・最新の延長検討まで
— 才光不動産が本音で解説
マイホーム購入をお考えの方へ
こんにちは、才光不動産です。
「住宅ローン減税ってよく聞くけど、結局なにがどれくらいおトクなのか分からない」
というご相談を、売買の現場で本当によくいただきます。
このページでは、専門用語をできるだけ減らして、そして不動産屋としての本音も交えながら、2025年時点の住宅ローン減税と、最近ニュースになっている「延長・対象拡大の検討」について解説いたします。
「これから家を買うかどうか迷っている方」も、「すでに購入を検討中の方」も、
資金計画を考えるうえで必ず押さえておきたい内容です。
住宅ローン減税とは？
いちばんシンプルな説明
まず結論からお伝えすると、住宅ローン減税（住宅ローン控除）とは、住宅ローンの年末残高に応じて、所得税・住民税が一定期間安くなる制度です。
正式名称は「住宅借入金等特別控除」といいます。
ざっくり言うと、
「毎年の年末時点のローン残高 × 0.7％」の金額が、
所得税（＋一部は住民税）から直接引かれる仕組みです。
例えば、ある年の年末時点で住宅ローンの残高が3,000万円残っている場合、
3,000万円 × 0.7％ ＝ 年間21万円
この最大21万円分が、その年の税金から控除（差し引き）されます。もちろん実際には、納めている税金の額によって上限は変わりますが、
「ローン残高が多いほど、一定期間は減税額も大きくなる」というイメージです。
控除期間は何年？10年と13年の違い
住宅ローン減税が受けられる期間は、「居住を開始した年」や「住宅の性能・種類」によって変わりますが
2025年時点では概ね10年または13年が基本です。
| 主なケース（イメージ） | 控除期間 | 控除率 |
|---|---|---|
| 性能の高い新築住宅（認定住宅など） | 最大13年 | 年末ローン残高の0.7％ |
| 一般的な新築・一定条件を満たす中古住宅 | 最大10〜13年 | |
| その他の条件の住宅 | 最大10年 |
※具体的な年数・借入限度額は「入居した年」「建築確認を受けた時期」「住宅の性能」などによって変わります。
住宅ローン減税を受けるための主な条件
「申し込めば誰でもOK」ではなく、いくつかの条件があります。代表的なものを整理すると
- 自分が住む住宅であること（投資用・賃貸用は対象外）
- ローンの返済期間が10年以上であること
- 原則として床面積50㎡以上（一部40㎡以上も対象になるケースあり）
- 合計所得金額が一定額以下であること
- 引き渡しから一定期間以内に入居していること
- 耐震基準・省エネ基準など、法令上の要件を満たしていること
※詳細な条件は国土交通省や国税庁の資料、または税理士・税務署でのご確認をおすすめいたします。
才光不動産の現場感覚としては「返済期間10年以上」「自分で住む」「床面積50㎡以上」
この3つをまずイメージしていただくと分かりやすいと思います。
新築・中古・リフォームで何が違うのか？
住宅ローン減税は、新築だけではなく、中古住宅の取得や、一定のリフォーム・増改築でも適用される場合があります。
大まかなイメージとしては
- 新築（性能の高い住宅ほど）… 借入限度額が大きく、控除期間も長めになりやすい
- 中古住宅… 新築より控除枠が小さめだが、制度を使えるケースは多い
- リフォーム・増改築… 一定の工事内容・金額・工期などの条件を満たせば、ローン利用で減税対象になることがある
特に最近は、「中古＋リフォーム」という選び方をされる方が増えており、
リフォーム資金を含めた住宅ローンに対して減税を受けられるケースも少なくありません。
2025年時点のルールのポイント（ざっくり整理）
細かい数字は毎年の税制改正で変わりますが、2025年時点ではおおよそ次のような枠組みです。
- 対象期間：2022年〜2025年に入居した住宅が、現行制度の対象
- 控除率：年末ローン残高の0.7％
- 控除期間：住宅の性能などに応じて10〜13年
- 借入限度額：認定住宅など性能の高い住宅ほど上限が大きい
- 省エネ要件：2024・2025年入居の新築については、省エネ基準適合が原則必要
※実際の控除額や適用可否は、年ごとの詳細なルール・物件の性能・ご年収などにより変わります。
最近のニュース：減税適用期間「延長・対象拡大」が検討中
ここからが、「いまニュースになっている部分」です。
2025年末で期限を迎える住宅ローン減税について、政府・与党は制度自体を延長する方向で検討しています。
さらに
- 中古住宅について、適用期間（10年）を延ばす方向で検討
- 中古の控除枠（借入限度額）を、新築に近づける形で引き上げる案
- 床面積要件を「50㎡以上」から「40㎡以上」へ緩和し
一人暮らし向けの小さめ住戸も対象に含める案 - 制度全体を「5年間延長」する方向で調整しているとの報道
（テレビ・新聞各社の報道より要約）
特に、「中古」＋「小さめの住宅」でも利用しやすくするという流れが見えてきており
これが実現すれば、
- 札幌の中心部付近で40㎡台のマンションを検討している単身・DINKSの方
- 中古を安く買って、しっかりリフォームしたいと考えている方
こういった層にとって、「今までよりもローン減税をフル活用しやすくなる可能性」があります。
ただし、この時点ではまだ「検討中」の段階であり、
最終的な内容は税制改正大綱などで正式に決まるまで確定ではありません。
ここはニュースと実務がズレやすいポイントなのでご注意ください。
才光不動産が本音でお伝えしたいこと
不動産屋の立場から、本音でお伝えすると…
- 住宅ローン減税は「オマケ」ではなく、家計にとってかなり大きいメリットです。
- ですが、減税ありきで借入額を増やしすぎるのはおすすめしません。
- 「制度があるから、とりあえず早く買った方がトク」
という発想だけで動くと、返済が苦しくなるリスクもあります。
重要なのは
① ご自身のライフプラン・家計の安全圏
＋
② 住宅ローン減税をはじめとした「制度」をどう上手に組み合わせるか
そのバランスを一緒に整理するのが、地元の不動産屋としての私たちの役割だと考えています。
「ローンのことは銀行に任せればいい」と思われる方も多いのですが、
物件選び・リフォーム計画・ローンの組み方はワンセットで考えた方が、トータルで失敗が少ないです。
本日は以上です。
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