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税金

タワマン節税・終了(前編)

2024年1月

タワマンの税金が大きく変わる

本日はタワマン節税について前編・後編に
わたり解説いたします。
タワマン節税が税制改正によって封じ込めら
れることになります。

今年1月に行われた国税庁の有識者会議において
改正の方針が固まったとの報道がありました。

不動産を所有するとかかる税金として代表的な
ものは所有している期間中に毎年課税される
固定資産税都市計画税と相続時に相続人に
対して課せられる相続税です。

このうちタワマンをめぐって最初に問題と
なったのが固定資産税です。

固定資産税は土地と建物に対して課せられる
税金ですが分譲マンションの多くは
土地は敷地権の共有・建物は区分所有
となっています。

このうち土地部分の固定資産税は敷地全体の
固定資産税評価額を持分割合で
建物は区分所有面積に共用部面積を
持分に応じて案分したものを
加えた部分について課税されます。

タワマンは時価と
課税評価額の
差が大きい

マンションは戸建て住宅と比べて土地が
高度利用されているため戸当たりの
所有面積は小さくなります。

特にタワマンがそうで敷地面積が4000坪
あっても住戸が1000戸もあれば単純計算で
戸当たりの土地所有面積は4坪に過ぎません。

したがって都心部の土地であってもマンションなら
土地の所有権が小さいがゆえに
固定資産税評価額(総額)も低くなるのです。

特にタワマンなどの超高層マンションは
上層部に行くほど時価は高くなり
戸当たりの時価と税務上の評価額の
乖離かいりが大きくなります。

これでは税の公平性が保てないということで
行われたのが2017年の税制改正で階層によって
評価額に差をつけ高層部にいくほど
評価額を高くするよう調整したのです。

今回の改正では更に相続発生時点での
相続税評価額にもメスを入れました。

相続税評価額の計算は土地は路線価
建物は固定資産税評価額をベースにします。

路線価はおおむね公示価格の
8割相当とされています。

固定資産税評価額が同じく7割相当なので
固定資産税評価額よりもやや高めに
設定されているが昨今のように不動産価格が
急上昇しているような場合
時価との乖離は大きくなります。

今回の改正対象はタワマンだけでなくマンション全体
について相続時での評価額の算定方法を変えるという
ことなので注意が必要です。

「億ション」なのに
相続税はわずか12万円

都内のタワマン(43階)の実例

23階67.17m2の住戸の実勢価格(時価)は
1億1900万円。

ところが相続税評価額を算出すると
価額は3720万円。
なんと実勢価格は評価額の
3.2倍にもなっているのです。

相続人が子1名とすると基礎控除
(3000万円+600万円×法定相続人数)
3600万円を引くと課税価格は120万円。

マンションだけが相続財産だとすれば
税金はわずか12万円(税率10%)!

マンションでの乖離率の平均は2.34倍と言われてい
ます。つまり時価1億円のマンションであれば
評価額は4273万円(1億円÷2.34)
ということになります。

タワマンに限らずマンションは現金で持つ
よりもはるかに税負担の少ない
いわば節税商品のような
役割をもってきたことがわかります。

本日は以上です。

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