底地とは？

2023.11.07 2023.11.08

底地権

「底地」とは第三者が建物を所有することを
目的とした賃借権や地上権が
設定されている土地のことです。

「底地」という言葉は一般的には地権者側
からの立場で用いられることが多く

第三者の建物所有者に土地を
貸している状況のことを
「底地を所有している」といいます。

底地を所有しているということは
通常は賃貸借契約や地上権設定契約など
何らかの根拠となる契約が結ばれるため
底地所有者は家主から賃料収入を得ています。

前述したように第三者の賃借権や
地上権が設定されている建物が
存する土地のことを底地といいますが
その土地に対して持っている権利
（所有権や賃料請求権など）を
総称して「底地権」といいます。

底地権の根拠となる賃貸借契約や
地上権設定契約は建物をたてることを
目的とした契約ですので数十年単位という
長期契約になることが一般的です。

これだけ契約期間が長いと契約期間中に
書類を紛失するなどのトラブルが発生し
契約内容がわからなくなってしまう
ケースも少なくありません。

底地の所有者は法律上の位置づけ
メリット・デメリットをしっかり
理解しておく必要があります。

底地権は賃料収入が得られることはもちろん
更新料や契約料等の一時金を
受け取ることができることや
相続税評価額が更地に比べて
低くなるというメリットがあります。

相続税評価額は自用地
（他人が使用する権利のない土地）と
比較し通常で20～50% 低くなりますが
土地の上に住宅用・特定事業用・貸付事業用
の建物が存在している場合、小規模宅地等の
特例が適用できるとその底地の評価から
最大で80%減額になるという
軽減措置があります。

この軽減措置は自分が住んでいなくても
一定の要件を満たせば適用され
一戸建て以外のアパートやマンションでも
対象となります。ただ、それぞれの宅地の
種類によって減額される割合と
減額される面積の限度が
定められていますので注意が必要です。

また、同じ収益物件でも賃貸アパート
などにくらべると維持・管理の手間が
かからないというのもメリットの一つです。

税金の負担を軽減しつつ比較的安定した
収入を得られるというの
が底地権の強みです。

底地権は一般的な不動産財産と比べて
流動性が著しく低いという
デメリットがあります。

現金が必要ないざというときに土地を
売却しようと思ってもなかなか
買い手がつかないということです。

土地を購入する人のほとんどは自分で
活用することを目的とする人ですので
第三者の建物が存在する土地は更地に比べて
価値が低いという評価がされてしまいます。

また、土地に第三者の建物が存在する以上は
借地借家法という法律に基づき原則として
その所有者に対して自由に退去を
求めることができません。最近では
地価が上がっているにもかかわらず
地代を改定できず充分な地代を
もらえていないケースも多くなっています。

建物所有者との解約の合意がなければ
自分で土地を活用することが半永久的に
できないというのもデメリットの一つです。

ただし「正当事由」が認められれば
底地権者から建物所有者へ強制的に
解約を請求できるという規定もありますが
いずれにしても借地権者とのトラブルに
なることが多いこともデメリットになります。

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