契約不適合責任

民法改正

民法改正により2020年4月1日から

「瑕疵担保責任」→「契約不適合責任」
に変更されました。

大まかに言うと二つの大きな変更が行われました。

①買主側→売主側の請求権の範囲が以前より広くなる。
②売主側は現状の不動産について契約書に
詳細に記載する必要がある。

一読すると買主にとってプラス改正のよう
にも見えますが
「現状の不動産について契約書に詳細に記載」
というのが場合によっては落とし穴になる
可能性が指摘されています。

どういうことかというと不具合について
契約書に記載されており、尚且つ
「契約不適合責任を負わない」と記載されて
いると不具合については手も足も
出ないことになってしまいます。

不適合責任は負わない

特に付帯設備の欠陥を記載した上で不適合責任は
負わないという記述がされていることが
多いので注意が必要です。

契約段階で詳しく説明を求め交渉することも
可能なのですが見過ごしてしまったら
後の祭りになってしまう恐れがあります。

瑕疵担保責任の時代から上記のような
契約書はいくらでもありました。

特記や特約ではなく淡々と契約書内に記載しておいて
買主がその記述に気づいて説明を求めない限り
説明しない業者もいます。

追完と呼ばれる「修理・代替物等の請求」の多くは
付帯設備です。配管や配線関係の不具合は売主が
気づいていないことが多くまた仲介業者に
よるチェックにおいても漏れてしまい
やすい傾向にあります。

追完請求

「売買において物の引き渡しがなされたけれども
引き渡された物が種類、品質または数量において
契約の内容に適合しない（契約不適合である）時に
買主が売主に対し目的物の修補、代替物の引き渡し
または不足分の引き渡しを求めること」

賃貸でも売買でも契約書というのは
「契約の自由の原則」
があるため特記事項は双方が納得していれば
「公序良俗」に反したり「信義則」に反していない
限り有効になってしまいます。

瑕疵担保→契約不適合に変更になってから売主側は
「付帯設備に関しては不適合責任を負わない」
と契約書に書くようになっています。

買主としては付帯設備をチェックしなけ
ればいけません。中古住宅の場合、耐用年数を
超えている付帯設備は交換した時の費用なども
計算に入れておかないと予想外の出費に
泣くことになりかねませんので
注意してください。

本日は以上です。

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