底地と借地の違いは？

2023.11.08

表裏をなす表現

底地という名称と併せて理解しておきたい
「借地」という概念があります。

一つの土地に対して立場や状況に応じて
「底地」ということもあれば「借地」
ということもあります。

どちらも「地」という字がついており
似ている言葉なので混合されがちですが
この2つの言葉は全くもって
似て非なるものです。

底地と借地にはどのような違いが
あるのでしょうか。
本日はその違いを解説いたします。

借地は賃貸借契約や地上権設定契約を
根拠として他人の土地に建物をもつ権利で
一般的には建物所有者側からみた
言葉として用いられます。

土地と建物の所有者が異なるケースにおいて
土地所有者から見た土地のことを「底地」
建物所有者から見た土地のことを
「借地」ということになります。

底地と借地とはそれぞれ表裏をなす
表現となっており、これらに付随する権利を
総称して「底地権」「借地権」といいます。

底地の所有者は、その土地を他人に
売却することが可能です。

底地を売却するときは、その所有権と併せて
貸主としての地位も購入者に
承継することとなります。

売買契約成立後、所有権が移転したときから
新所有者が家主に対して賃料を請求できます。

底地の所有者が変わったからといって
新所有者から家主に退去を
請求することはできません。

トラブルにならないためにも
借地の契約内容について新所有者に
しっかりと引き継ぐ必要があります。

底地を売買することは可能ですが
一般的には第三者の建物が存在する
土地を好んで購入する方は
多くないと言えます。

ほとんどの方が自分で建物を建てるなど
の活用を見込んで土地購入を希望する
からです。そのため、底地は更地に
比べて評価が大きく下がります。

底地評価の明確な算出方法は存在しませんが
目安として路線価と地積から
算出することが可能です。
まず所有する土地の更地評価額を
「路線価×奥行価格補正率×地積」
で算出します。そこに割引率をかけることに
よって底地の売却額を算出することができます。

あくまでイメージですが、おおよそ更地価格の
30〜50％くらいで取引されることが一般的です。

更地状態だと5000万円の価格で
取引できる土地なら底地だと
約1500〜2500万円の価格で
評価されます。

ケースによっては、借地権者から
建物を買い取って
（もしくは立ち退き料を支払って
立ち退きをしてもらい）
更地にしてから売却した方が
得ということもあるでしょう。

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