死亡特約
立退料支払い回避の手法として賃借人の
死亡を賃貸借契約の終了事由とする
合意をする方法があります。
※法人と契約していた場合は社長が
亡くなったとしても適用されま
せんので注意してください。
相続人が賃借人の地位を
賃借人が死亡しても賃貸借契約は終了せず
相続人が賃借人の地位を継承します。
つまり賃借人の死亡により契約が終了した
扱いにするのは法的には正しくはありませんが
実務的には当然ということになります。
賃貸借契約の特約で賃借人の死亡により契約が
終了するとの記載は賃借人に不利なため
既に賃貸借契約を締結していて事後的に
覚書を作成して賃借人死亡を契約終了事由と
するなどとした場合は賃借人の相続人から
特約の不当性を争われる可能性が
高くなるので注意が必要です。
終身建物賃貸借契約
高齢者の居住の安定確保に関する法律に基づく
終身建物賃貸借契約を締結した場合は
賃借人が死亡すると賃貸借契約は終了し相続人に
賃借人たる地位が移転することはありません。
終身建物賃貸借契約を締結するには
賃借人が60歳以上で知事の認可が必要です。
認可の条件は手すりの設置などバリアフリーの
ための一定の基準を満たすことです。
例外
賃借人が60歳未満であるなどの理由で
終身賃貸借制度の利用ができない場合でも
賃借人死亡を賃貸借の終了事由とすることが
出来ないわけではありません。
建物ではなく土地の賃貸借の事案ではありますが
①合意に際し賃借人が賃貸借を「解約」する意思を
有していると認めるに足りる合意的客観的理由があり
②この合意に不当とする事情が認められない
場合は合意は有効となります。
本日は以上です。
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