土地を売却する時の流れ（中）

売却活動開始

売出価格が決まると不動産仲介会社が
売却活動を開始します。

レインズ（指定流通機構）・各種ポータルサイト
や広告媒体での掲載や見学会の開催などが行われ
不動産仲介会社からはそれらの
活動状況の報告を受けます。

一定の期間経過後も購入希望者が現れない場合
売出価格の見直しも必要になります。
どの程度価格を下げるかは
不動産仲介会社と相談して決めます。

売買契約を結ぶ

購入希望者が現れると購入申込書が
不動産仲介会社から送られてくるので
売買契約の手続きに入ります。

購入希望者から値引き交渉があった場合は
どうするか不動産仲介会社と相談して決めます。

売却価格や決済方法・引渡し時期など詳細について
買主様の同意が得られれば不動産仲介会社が
買主様に重要事項説明を行って売買契約を
締結し買主様からの手付金を受領します。

引渡し

土地の引渡しでは土地代金の残りが買主様から
支払われ売主様は領収書の発行や必要な
書類を買主様にお渡しします。所有権の移転登記は
司法書士が申請手続きを行います。

確定申告

土地を売却した翌年に確定申告を行います。
売却益を得た場合は譲渡所得税
（住民税、所得税、復興特別所得税）
が課せられるので譲渡所得の確定申告を売却損が
出た場合は譲渡損失が出た場合の
確定申告を行います。

土地売却に必要な費用

土地を売却する場合、各種の費用や税金がかかります。
これらの費用や税金の中にはかなり金額の大きなものも
あるのでどのくらいかかるかを事前に
確認しておくといいでしょう。

仲介手数料

土地の売却にかかる費用で最も大きいものが
売却が決定して成約した場合に不動産仲介会社に
支払う仲介手数料です。売却価格によって
以下のように上限が決められています。

測量費用

隣地の境界が不明な場合、土地家屋調査士に
依頼して境界線を明確にする必要があります。
このため地積測量図を作成しますがその
測量の費用になります。
目安は数十万円程度です。

印紙税

印紙税は、売買契約時に不動産売買契約書に
印紙を貼付して納税します。
印紙税は契約金額によって変わってきます。

令和6年3月31日まで不動産の譲渡に関する
契約書については軽減措置の対象です。

登記費用

売買代金でローンを一括返済するときは
抵当権抹消登記の
登録免許税が必要になります。
登録免許税は不動産1件につき1,000円＋
司法書士への報酬は2～3万円程度。

所有権転登記費用は買主様が
負担するのが一般的です。

譲渡所得税

土地を売却したことにより譲渡所得を得た場合は
譲渡所得税・住民税・復興特別所得税を
納税しなければなりません。

計算式は以下のとおりです。

【譲渡所得の計算式】

譲渡所得＝収入金額－取得費－譲渡費用

譲渡所得の税率は土地の所有年数によって
５年以下の短期譲渡所得と５年超の長期譲渡所得があり
それぞれ以下のようになります。

所有期間の基準は売却した年の1月1日で決まります。
このほか、各種特例があります。

【短期譲渡所得（所有期間5年以下）】

譲渡所得×39.63％
（所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税0.63％）

【長期譲渡所得（所有期間5年）】

譲渡所得×20.315％
（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％）

その他の費用

その土地が工場跡地などの場合
後で土壌汚染が判明することがあります。

土壌汚染や埋設物が判明した場合
宅地としての品質を欠くため契約不適合責任が
問われることになるので事前に土壌汚染調査
などを行う必要があり、その費用が必要になります。

古家付き土地の古家を解体して更地にして
売却する場合は解体費用がかかります。
土地を売却する時の流れ（下）

本日は以上です。

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