事務所可にした場合の税負担
居住用物件の場合は固定資産税と都市計画税で
住宅用地の特例を受けることができます。
具体的には、1戸あたり200平米以下の部分の税額が
固定資産税1/6、都市計画税1/3に減額されます。
200平米を超える部分については
固定資産税1/3、都市計画税2/3に減額されます。
しかし、用途が事務所になるとこの住宅用地の特例を
受けることができなくなり、税額が上がります。
また、住居を貸し付ける際の家賃や敷金、礼金
保証金、更新料などは、すべて非課税ですが
事務所として貸し付ける場合は、退去時に入居者へ
返還されない家賃、礼金、更新料は
消費税の課税対象となります。
事務所兼住宅(SOHO)とは
事務所兼住宅のことを「SOHO」と呼び、これは
「small office/home office」を略した用語です。
SOHOは、ITを活用して自宅や小規模なオフィスで
仕事をするワークスタイルをいいます。
企業と業務委託契約を結ぶなど個人的に
受注をして仕事をするという点が会社に雇用されながら
在宅で勤務するテレワークとは異なります。
最近は、コワーキングスペースやシェアオフィスを
利用するフリーランスの方も増えていますが
落ち着いて仕事ができる環境であり
プライバシーを重視する方には
自宅オフィスが最適です。
SOHOの入居審査でもっとも
重視すべきは業種になります。
事務所兼住居として利用を許可する場合
第一に守るべきは入居者の生活上の安心です。
信頼できる業種か公序良俗に反していないかという
点などチェックを怠らないようにしましょう。
事務所可と事務所兼住居(SOHO)
との契約の違いとは
事務所可の契約
事務所可物件は、居住用ではなく事業用
として賃貸契約を結ぶことになります。
借主が法人として登記する分は
何も問題はありません。
小規模な法人や士業の事務所、資料やサンプル
機材が多く広い場所を必要とする
業種が利用することが多いです。
寝泊りはしない、業務以外に使用しないなど
節度を守って利用してもらうため、使用範囲や最低限の
マナーについて管理規約で
定めておくことをおすすめします。
POINT他に、事務所可物件は、住宅用の火災保険
ではなく事務所や店舗向けの保険に入ることに
なるので用途以外の使用が原因で
万が一火災や破損・汚損などの損害があった
場合、補償が下りない可能性もあります。
また、事務所利用についてのルールは法的な強制力が
ないため必要に応じて特約を結ぶ必要があります。
先述した原状回復費用の負担などを
明記するようにしましょう。
また家賃や礼金、更新料が課税対象になるので
その点も踏まえた家賃設定をおすすめします。
事務所兼住居(SOHO)の契約
POINT事務所兼住居可物件については
基本的に住居用と変わりはありません。
登記の用途を変更する必要もありません。
家賃に課税をされることもありません。
賃貸契約も居住用で何ら問題ありません。
入居者の法人登記を許可するか否かは大家さんの
判断によるのですがトラブルがないとも限らないので
あらかじめ登記は不可として
おくことをおすすめします。
広いスペースを必要とせず、インターネット環境が
整備されていれば仕事ができる
デザイナー、ライター、イラストレーターなどの
クリエイティブな仕事や、プログラマーや
エンジニアなどの職種にも需要が高いです。
注意すべき点
住居としての範囲を超えての使用です。
打ち合わせなど頻繁に外部から来訪者があったり
ホームページや広告に住所を記載するなど
大きく宣伝したりすることがあると
入居者トラブルやクレーム
につながる可能性があります。
そのため、SOHO希望者には
「法人登記不可」「広告、宣伝に使用しない」
「屋号表示は不可」など
禁止事項を定めた規約をつくり
ルールとして明確に示しましょう。
退去の際の原状回復費用も特約で
忘れずに定めるようにしましょう。
本日は以上です。
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