説明義務違反
早速、前置きは抜きにして前回の続きを始めます。
前回のケースは売買の目的物は居住用建物ですので
その建物内で過去に自殺が発生したことは買主が
売買契約を締結するか否かの決定に重要な
影響を及ぼす事項といえます。
それゆえ、その建物内での自殺の事実を知らず
そのことを買主に説明しなかったことについて
過失がある売主は買主に対して債務不履行責任
あるいは不法行為に基づく損害賠償義務を
負うことがあります。
もっともその建物内で過去に自殺が発生した
かについての調査・確認は通常困難であると
言えるため売主に過失が認められる
ケースはそう多くないのが現状です。
仲介業者の法的責任
宅建業者である仲介業者は媒介契約の本旨に
従い善良な管理者の注意を持って売買契約が
支障なく履行され当事者双方がその契約の
目的を達成し得るよう配慮すべき義務を負い
その一内容として買主に対して買主が
売買契約を締結するか否かの決定に重要な
影響を及ぼす事項を調査確認した上
説明すべき義務を負っています。
しかしながら自殺の事実について仲介業者に
疑念が生じる事由がないケースにおいては
仲介業者に積極的な調査確認・説明義務を
認めることは難しく過失はないと
判断されることが多いのが現状です。
まとめ
前編・後編と解説してきたとおり今回のケースに
おける買主は売主に対して瑕疵担保責任
および説明義務違反の責任。仲介業者に対して
説明義務違反の責任をそれぞれ追求する
ことができますが売主・仲介業者の責任が認められる
かどうかは「心理的瑕疵」の有無や売主・仲介業者の
過失の有無の法的判断が重要なポイントとなります。
後編はこちら
本日は以上です。
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